2003 年 6 月 13 日 我国出台了新的房产信贷政策（银发（ 2003 ） 121 号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等 7 个万面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。并且 继 “ 打通国内 REITs 融资渠道 ” 的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中后，在中国推行 房地产投资信托基金（ REITs ） 的呼声越来越高。
除美国之外 , 澳洲、比利时、巴西、加拿大、法国、香港、日本、墨西哥、荷兰和新加坡已经相继推出 REITs 或类似于 REITs 的投资管理工具。譬如，在美国有超过 180 家注册的 REITs ，多数在纽约证券交易所交易，融资量超出 4 ， 000 亿美元。
1 、概念
房地产投资信托（ Real Estate Investment Trusts ，简称 REITs ） 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上讲， REITs 是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时， REITs 又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
2 、 REITs 发展历史及背景
其他各国 REITs 或多或少的参照美国的发展模式，本文主要简单介绍一下 美国 REITs 的发展历程及历史背景。
美国马塞诸塞商业信托是目前 REITs 的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织。美国最高法院认为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点， 1960 年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》，其中 856-859 条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。可以说目前的房地产投资信托基金是根据 1960 年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，以一种法人组织的形式组建而成的。
该法产生的动机主要来源于两方面：
第一个方面是解决融资的问题。当时房地产企业的融资有一些困难，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，房地产商有很大的意见，所以想解决融资的问题。从这一点来讲，和国内目前的情况非常的相似。所以说，通过成立这种房地产投资信托基金，信托基金可以去贷款，先筹到资以后，可以向别的房地产开发企业贷款，来解决他们的融资问题；
第二个方面，还是想解决单个个人投资房地产的渠道问题，比如说三四十年前在美国，或者目前国内的现状，如果个人想投资房地产，渠道比较单一，就是个人买自己的房子，买别墅或者是公寓，自己住或者是出租，只有这一种途径。所以投资房地产的个人只能投资住宅市场，那么像工业区的办公楼、商场作为个人投资者就没有办法投资了，因为他投资金额需求量非常大，而且投资之后会比较集中，所有的钱都放在办公楼、商场，风险非常集中。
众所周知，在投资方面，所谓的风险分散是比较重要的。房地产投资信托基金成立之后，基本上可以解决这个问题，基金成立之后可以上市，也可以选择不上市，目前，大部分房地产投资信托基金都选择上市。
REITs 在美国已有几十年的发展历史，但 REITs 在房地产投资市场中作用有限， REITs 真正引起人们的注意和对资本房地产市场产生爆炸性的冲击却是在本世纪 90 年代后。这一改变得益于美国政策的改变，在早期， REITs 仅被允许持有房地产，并不允许对房地产资产进行经营运作。 1986 年的税制改革法案第一次明文规定允许 REITs 对大多数商业房地产进行经营运作和管理。此外， REITs 税制上的优惠措施也是 REITs 得以发展壮大的原因之一，在满足一定的前提下， REITs 可以免交 所得税和资本利得税 。
在这样一个良好的政策大环境下， REITs 在美国得到了蓬勃发展，目前，大约有 300 个 REITs 在运作之中，管理的资产总值超过 3 ， 000 亿美元，其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易，虽然不一定总能缔造高于美国债券的收益率，能持续地实现较股票高出 300-600 个基点的回报。
3 、 REITs 基本运营模式
3-1 基本运营模式 ---- REITs 通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买 REITs 股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。
3-2 特征 ----- REITS 具有其他投资产品所不具有的独特优势：
3-2-1 税收优惠、股东收益高。
REITs 有一个首要的特征，即根据法律规定，只要 REITs 将收入的一定比例（如美国、日本 90% ，法国 85% ）以红利的形式直接分给投资人， REITs 就可以免交 所得税和资本利得税，这就避免对 REITs 和股东的双重所得课税。 其他上市的房地产公司并不享受有此项税收优惠政策。
此政策对于房地产公司而言，有利于其吸纳更多的资本，提高其资产的流动性；而对于投资者而言， REITs 特有的税收政策确保了其可以享有稳定的、高回报的收益率， 投资者可以获得比较稳定的即期收入。据统计，由 1993 年 12 月至 2003 年 1 月期间的平均年度股息率达 6.96% ，较十年期美国政府债券（ 5.86% ）、标准普尔指数公用股（ 4.45% ）及标准普尔 500 指数（ 1.79% ）为佳。
3-2-2 专业人员和先进管理经验。
REITs 的管理层都是比较专业的房地产从业人员，从教育或者是经历来讲，可能会比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都是比较专业的。所以，如果投资者将资金投资到房地产信托基金，将得到更佳稳定的良好收益。
3-2-3 特有资产收入构成。
在美国，信托基金差不多 75 ％的资产必须投资房地产或者是现金或者是政府发行的与房地产资产有关的证券。关于收入， 75 ％的毛利收入必须来自于租金或者是房地产抵押贷款的利息。
3-2-4 REITs 的保值功能。
由于 REITs 的大部分收入来源于房租和房地产的买卖价格差，相对于其它收入而言，房租收入和房地产价值有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。
3-2-5 多样性与风险分散性。
投资信托基金可以做到多样化，因为投资基金的规模比较大，可以投资办公楼、商场或者是住宅，各种各样的投资，风险就比较分散。 REITs 的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比， REITs 可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。
3-2-6 股本金低，无最低投资要求，持股灵活。
通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于 15 ， 000 美元，但对于 REITs 来说，每股只需要 10-25 美元。同时 REITs 对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者通过投资 REITs 在承担有限责任的同时，还可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。
3-2-7 流动性高。
由于 REITs 股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性。
3-2-8 信息不对称程度低。
上市交易的 REITS 较房地产业直接投资，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。
4 、 REITs 种类
4-1 按照 REITs 组织形态分类 ---- 可分为契约型和公司型两种。
4-2 按照投资人能否赎回分类 , 可分为封闭式和开放式。
4-3 根据 REITs 资金投向的不同，可以分为资产类、抵押类、混合类。
5 、 REITs 投资范围
在多数国家， REITs 被允许投资在以租金收益为主要目的的商业和住宅物产。商业房地产一般包括办公室、工业仓库和零售物产。在一些国家 ,REITs 还允许投资在经营性的物产、譬如高尔夫球场、旅馆和医院。
6 、我国发展房地产投资信托基金应解决的问题
6-1 我国目前的 “ 资金信托管理办法 ” 对资金信托计划有 200 份的限制，普通投资者一般资金在二三十万或三四十万。但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，因为 200 份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。
6-2 客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势，而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
6-3 缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
7 、发展房地产投资信托基金的政策建议
7-1 我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。
我国现状与日本的上世纪 80 年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。现阶段应尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。
7-2 建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规：
首先应制定专门针对投资基金发展的《直接股权投资基金法》、《投资顾问法》等法规；
其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等，扶植我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展；
另外，还需要制定相应的税收政策，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
7-3 创造条件，加快培养大量的机构投资者。
在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金、保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。
可见，发展我国的 房地产投资信托（ REITs ）不仅可以孕育一匹平抑地产价格机构投资者，并且解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题；可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为各类机构投资者和中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
|