投资物业注意事项

　　一、装修前评估成本与效益

　　说到出租物业的翻新和保养，有不少业主们认为房屋只要租得出去便可，没必要花钱另外装修，况且装修的再好，租客住了几年后也打回原形了。但也有业主认为，把房子整理得漂漂亮亮的，可以将租金定的较高，而所投入的装修费用也终究能够完全的回本。

　　这两种说法各有道理，真正的关键在于装修前要妥善做好成本和效益分析，也就是事先估计装修工程所可能耗费的资金，装修以后租金可以提高多少？要花多少时间才能把装修的钱赚回来。

　　举例来说，有一位专业的房产投资者在约翰内斯堡北部区域买了两套投资物业，另外总共五万元对这些公寓的卫浴设备和厨房进行装修，装修过后的物业每个月租金各自为 4500 元，在装修之前，两物业每个月只能够收取 3000 元的租金， 17 个月后两套公寓的租金累积收入便已经把装修的成本收回来了。

　　因为装修过的两套物业每个月可以共多收 3000 元的租金，而且每年增加的租金也远远超过了五万元的装修成本以及每年大约 2000 元的贷款利息，从这个例子证明，装修能够增加投资回报，这个投资是绝对值得的。

　　此外，由于装修费用可以作为出租物业的支出扣税，所以进行装修的时间也很重要，它关系到投资者在申报税务的过程中是否可以获得最大额度的负扣税利益与优惠，因此，如果您打算将原来自住的物业改为出租物业的话，最好等到它完全出租之后再加以装修。

　　二、考虑物业的流动现金

　　大多数理财顾问都会建议投资者，如果在自住物业的贷款还没还清的时候，同时拥有第二投资物业，对此投资物业的贷款便最好透过「只还利息」的方式还款，因为自住物业的贷款利息不能用来扣税，而投资物业的贷款利息则可以。一旦自住物业的贷款都还清了，再全心全意的偿还投资物业的贷款。

　　不过，有一位拥有 15 间投资物业的专业投资者却有自己的一套投资模式。她只买「非收入性」的物业 ( 及租金足以填补支出 ) ，或是「正现金流」的物业 ( 及租金加上退税额大于支出 ) ，然后她将得到的这部分利润全部用来偿还投资物业的贷款，令她的房屋资产净值不断上升，进而让她可以贷款购买越来越多的正收入或正现金流物业，她表示，正因为她所有的投资物业都在赚钱，所以足以缓冲加息或市场冷淡的负面影响。

　　但是现在到哪里去找这些正现金流的物业呢？这位专家建议，要放眼全国各省各地区，认真研究市场。

　　她说：总是有人问我，你怎么有胆量到那些从来没有去过的地方买房产？其实虽然这些地方是我并不熟悉的区域，但是我总是会在买房前进行完整的市场研究，探索各区域物业长远的发展前景，因此到头来，我对一些地区的认识比当地人还要深入。

　　对投资物业的管理还包括了经常评估出租物业的租金，随着出租物业减少，住宅闲置率下降，适当的提升租金，也是非常合理的做法。

　　三、检视物业开支

　　无论是一般的小生意或是家庭，财务状况出现困难的时候，首先要做的第一件事往往是自我检讨收支平衡，尽量能省则省。

　　说到物业投资，其实也是一样的道理，您可以与自己的代理商量一下，评估是否能在物业的管理费中获得一定的优惠，并仔细检讨物业维修的账单，并且检验一下您的房屋贷款方案。

　　在物业市场状况不是明朗的时候，买家可享有的贷款利率优惠以及各银行所收取的手续费价格也各有不同，民众应该多加比较，选择最适合自己经济能力的房贷。

　　如果出租的物业在一两个月内还找不到房客，因此导致资金周转出现困难，此时便应该在半年期间适当的降低租金，或者给予房客其它方面的折扣或优待，以求能够暂时缓急，渡过难关，等到市场行情逐渐回稳，租约到期之后再提高租金。

　　四、利用保险自我保障

　　投资物业的另一项重要支出就是保险，购买保险时应该多比较各家公司的产品，以确保您享有价格最优惠、品质最优良的保险合约。

　　投资任何一种物业，都一定要购买业主保险，这是减少风险最有效的措施。一个好的业主保险可以承担未来所有无法预料的损失与支出，例如您房子前的树木倒下，将房子压坏了，或者您的租客对房屋造成严重毁损，使房子无法继续出租，保险公司将会负担房屋维修期内的租金。